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更新︰2020-02-23 12:59:47       來源︰ 中國(guo)證券報(bao) 

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進(jin)入(ru)2020年(nian)以(yi)來,房(fang)地產上市公司(si)密集發布海外融資計劃(hua)。截(jie)至目前,房(fang)企海外融資計劃(hua)規模(mo)超過(guo)100億(yi)美元,延續2019年(nian)海外融資井噴態勢。房(fang)企海外融資期限一(yi)般(ban)較(jiao)長(chang)。其中,遠洋集團等房(fang)企計劃(hua)發行10年(nian)期海外融資票據。

融資規模(mo)較(jiao)大

今年(nian)以(yi)來,華(hua)夏(xia)幸福、建業(ye)地產、中國(guo)恆大、龍湖集團等數(shu)十家房(fang)企發布了海外融資計劃(hua),多(duo)數(shu)房(fang)企海外融資規模(mo)較(jiao)大。上市房(fang)企延續2019年(nian)海外融資井噴態勢。2019年(nian),房(fang)地產開發企業(ye)dao)yong)外資規模(mo)增(zeng)長(chang)幅度(du)超過(guo)6成。

國(guo)家統計局披露的2019年(nian)1-12月全國(guo)房(fang)地產開發投資和銷售情況顯示,2019年(nian)房(fang)地產開發企業(ye)到位資金178609億(yi)元,比上xia)nian)增(zeng)長(chang)7.6%,增(zeng)速比1-11月份加快0.6個百分點,比上xia)nian)加快1.2個百分點。其中,國(guo)內貸款25229億(yi)元,增(zeng)長(chang)5.1%;利(li)用(yong)外資176億(yi)元,增(zeng)長(chang)62.7%;自籌資金58158億(yi)元,增(zeng)長(chang)4.2%;定金及預(yu)收款61359億(yi)元,增(zeng)長(chang)10.7%;個人按揭貸款27281億(yi)元,增(zeng)長(chang)15.1%。

部(bu)分房(fang)企近(jin)期發布了多(duo)筆海外融資計劃(hua)。以(yi)華(hua)夏(xia)幸福為例,2020年(nian)1月14日,公司(si)境外間(jian)接(jie)全資子公司(si)CFLD (CAYMAN)INVESTMENT LTD.完成境外發行12億(yi)美元的高級(ji)無抵押定息債券。其中,5億(yi)美元高級(ji)無抵押定息債券期限為3年(nian),票面利(li)率(lv)為6.9%;7億(yi)美元高級(ji)無抵押定息債券期限為5年(nian),票面利(li)率(lv)為8.05%。

不少房(fang)企海外融資期限較(jiao)長(chang)。以(yi)遠洋集團為例,經扣除發行費用(yong)、折扣、開支等,其全資子公司(si)發行票據估計所(suo)得(de)款淨額約為3.91億(yi)美元,利(li)率(lv)為4.75%。所(suo)得(de)款淨額主要用(yong)于償還(huai)現有債務。票據將于2030年(nian)1月14日到期,發行期限為10年(nian)。

1月8日,碧(bi)桂園發行2027年(nian)1月到期的5.5億(yi)美元票據,利(li)率(lv)為5.125%。同時,碧(bi)桂園發行2030年(nian)1月到期的4.5億(yi)美元票據,利(li)率(lv)5.625%。其中,勵國(guo)集團已購買(mai)總額為8000萬美元的2030年(nian)1月到期票據,勵國(guo)集團由(you)公司(si)主席(xi)兼執行董事楊國(guo)強直接(jie)全資擁(yong)有。

中原(yuan)地產首席(xi)分析(xi)師(shi)張大偉表示,房(fang)企抓緊(jin)窗口期,大額度(du)發行美元債。2019年(nian)房(fang)企美元債刷新紀錄。2020年(nian)美元融資繼續高位運行。房(fang)企為了應對未來可(ke)能的市場變化,年(nian)初加快儲備資金。

融資利(li)率(lv)分化

上市房(fang)企海外融資利(li)率(lv)分化較(jiao)為明(ming)顯。

龍湖集團等房(fang)企海外融資利(li)率(lv)較(jiao)低。1月6日,龍湖集團宣布,成功發行6.5億(yi)美元票據。其中,2.5億(yi)美元期限為7.25年(nian),票面利(li)息為3.375%;4億(yi)美元期限為12年(nian),票面利(li)息為3.85%。

該利(li)率(lv)與其境內融資利(li)率(lv)相(xiang)當。根據公告,公司(si)間(jian)接(jie)附(fu)屬(shu)公司(si)于2020年(nian)1月16日及17日公開發行2020年(nian)第一(yi)期境內公司(si)債券,發行規模(mo)不超過(guo)28億(yi)元。此次發行分兩個品種,第一(yi)種為期5年(nian),第三年(nian)末發行人有權調整票面利(li)率(lv)及投資者有權回售債券,票面利(li)率(lv)為3.55%。第二種為期7年(nian),第5年(nian)末發行人有權調整票面利(li)率(lv)及投資者有權回售債券,票面利(li)率(lv)為4.2%。

多(duo)數(shu)房(fang)企海外融資利(li)率(lv)在10%左右。1月14日,華(hua)南城(cheng)控股(gu)有限公司(si)發布公告稱,擬(ni)增(zeng)加發行于2022年(nian)到期的2億(yi)美元11.5%優先(xian)票據,新票據將與原(yuan)有票據合並組成單一(yi)系列。除根據票據條款提前贖回外,票據將于2022年(nian)2月12日到期。發行票據所(suo)得(de)款項淨額主要用(yong)作現有債務再(zai)融資及一(yi)般(ban)公司(si)用(yong)途(tu)。

張大偉表示,美元債是房(fang)企的重要資金補充渠道(dao)。但受(shou)額度(du)限制,難以(yi)成為最主要的來源。從目前情況看,房(fang)企融資成本分化明(ming)顯,主流(liu)房(fang)企融資成本在6%-15%之間(jian),部(bu)分房(fang)企海外融資成本在4%以(yi)內。整體看,負債率(lv)高、經營出現困難的房(fang)企融資難xun)然嶠jin)一(yi)步加大,大部(bu)分企業(ye)融資成本依然平穩。對于經營穩健的企業(ye)而言(yan),融資成本降低是趨勢。

以(yi)償還(huai)債務為主

58安(an)居客房(fang)產研究(jiu)院分院院長(chang)張波指出,政策(ce)對海外融資有所(suo)限定,明(ming)確限制房(fang)地產企業(ye)海外債資金投資房(fang)地產項目、補充運營資金等。因此,“借新還(huai)舊(jiu)”成為企業(ye)海外融資的主要目的。

中國(guo)恆大1月16日公告,公司(si)就(jiu)發行2023年(nian)到期利(li)息為11.5%的10億(yi)美元優先(xian)票據及2024年(nian)到期利(li)息為12%的10億(yi)美元優先(xian)票據,與瑞信、美銀證券、法國(guo)巴黎銀行、建銀國(guo)際sheng) 庖guo)際sheng) 行乓校 guo)際)、天風(feng)國(guo)際及瑞銀簽訂(ding)協議。公司(si)主席(xi)兼執行董事許家印已認購5000萬美元的2024年(nian)票據,公司(si)行政總裁兼執行董事夏(xia)海鈞(jun)已認購5000萬美元。

對于發行票據的原(yuan)因,中國(guo)恆大表示,主要為公司(si)現有債務(包括(kuo)2020年(nian)票據)再(zai)融資,余(yu)款用(yong)作一(yi)般(ban)公司(si)用(yong)途(tu)。

張大偉認為,房(fang)地產市場穩定發展,未來房(fang)企將更加關注資金鏈安(an)全。融資成本方面,資金成本分化趨勢將持續。具備資shou)實鈉笠ye)將持續加大海外融資規模(mo),增(zeng)加融資渠道(dao),降低融資風(feng)險。而融資渠道(dao)較(jiao)少的企業(ye)未來發展將面臨瓶頸。

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